マイホームの購入は、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物です。
「間取り」や「立地」、「周辺環境」など、気になるポイントはたくさんありますが、意外と見落としがちなのが『用途地域』です。
用途地域は、その土地にどんな建物を建てて良いのかを定めたルール。
これを知らずに家を買ってしまうと「静かな住宅街だと思ったのに、後から近くに大きな商業施設が建った」なんてことも起こり得ます。
この記事では、マイホーム購入を検討されている方に向けて、用途地域の基礎から注意点まで、わかりやすく解説していきます！
1. 用途地域とは？簡単に説明
「用途地域」とは、市区町村が定める都市計画のひとつで、土地の使い方に制限をかけることで、住みやすい街づくりを目指すものです。
たとえば、住宅地の真ん中に突然パチンコ店や工場が建ってしまっては、暮らしにくくなってしまいますよね。
用途地域があることで、エリアごとに建てられる建物の種類がコントロールされているのです。
全部で13種類の用途地域があり、それぞれの地域に応じたルールが設けられています。
2. なぜ家を買う前に用途地域を確認すべきか
用途地域を知らずに家を買ってしまうと、住んでから後悔する可能性があります。
たとえば…
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「静かな住宅街が良いと思って買ったのに、隣の土地に飲食店が建って騒がしくなった」
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「将来、子どもに二世帯住宅を建てようと思っていたのに、建ぺい率の制限で建て替えられない」
こういったトラブルを防ぐためにも、購入前に用途地域を確認することがとても大切です。
用途地域によって、以下のようなことが変わってきます。
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建てられる建物の種類（住宅、店舗、工場など）
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建ぺい率・容積率（建物の大きさの上限）
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将来的な街の変化（静かなままか、にぎやかになるか）
3. 13種類の用途地域をざっくり分類
用途地域は13種類ありますが、わかりやすく「住居系」「商業系」「工業系」に分けて見ていきましょう。
【住宅系】静かな暮らしを求める方におすすめ
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第一種低層住居専用地域
→ 低層住宅のための地域です。建てられる高さが10mや12mなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。 -
第二種低層住居専用地域
→ 主に低層住宅のための地域で、高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m2までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
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第一種住居地域
→ 住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
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第二種住居地域
→ 主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m2以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。
第一種中高層住居専用地域
→ 中高層住宅のための地域で、建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m2以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。第二種中高層住居専用地域
→ 主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内＆床面積1500m2以下の店舗や事務所が建てられます。
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準住居地域
→ 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150m2以下の自動車修理工場、客席部分200m2未満の劇場や映画館などが建てられます。
【商業・業務系】便利さ重視の方に
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近隣商業地域
→ まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅系の用途地域に属する「準住居地域」よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また、床面積150m2以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m2以下の自動車修理工場も建てられます。 -
商業地域
→ 前述の近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。
【工業系】注意が必要なエリア
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準工業地域
→ 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。 -
工業地域
→ どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。 -
工業専用地域
→ 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。
4. 実際に用途地域を確認する方法
用途地域は、次のような方法で確認できます。
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市区町村のホームページで都市計画図を確認
→ 「○○市 用途地域」で検索すると確認できます。 -
不動産会社に聞く
→ 物件情報に記載がなくても、調べてもらえます。 -
物件広告を見る
→ 「第一種低層住居専用地域」などと明記されています。
5. 用途地域によって変わる将来の可能性
用途地域は、単に「建てられるもの」だけでなく、暮らしの質や将来の資産価値にも影響します。
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●子どもの通学環境（安全で静かな地域か）
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●周辺の騒音やにおいのリスク
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●将来の地価の上昇・下落（人気の地域かどうか）
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●建て替え・リフォームのしやすさ（建ぺい率・容積率による）
などなど…
6. まとめ
用途地域は、家そのものだけでなく、「どんな暮らしができるか」を大きく左右する重要な要素です。
「家を買う＝土地のルールも一緒に買う」ということ。
気になる物件を見つけたら、ぜひ用途地域も一緒にチェックしてみてくださいね！
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