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1.売却相談	お住まいのご売却には、法律や税金、費諸費用などのいろいろ不安がつきものですよね。それらについてご説明します。
2.調査・査定	ご売却物件がいくらになるのか、という点は最も気になるところですね。
3.媒介契約	仲介業者との間で結ぶ売却依頼の契約について、その種類と違いを説明します。
4.購入者探し	お住まいの購入希望者を探すには、さまざまな媒体を使った宣伝が必要です。会社の販売システムも大切。
5.不動産売買契約	高額な売買契約を安心して結ぶために、売買契約の基礎知識と手続きについて説明します。
6.代金清算・引き渡し	物件の引渡し前に行う抵当権の抹消手続きや、残代金の受領、物件の引渡しについて、その流れと手続きをご説明します。

売却相談

①売却に必要な費用

お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかます。つまり、売買金額から、諸費用などを差し引いた残りが手取り金額となるわけです。

②諸費用の内訳

諸費用の内訳は以下のようになっています。

・仲介手数料	売買価格の3％＋6万円（別途消費税）。不動産会社に支払います。
・税金	譲渡税
・印紙代	売買契約書に貼るする印紙代です。郵便局で買ってください。
・所得税／住民税	売却によって利益が出た場合、住民税、所得税がかかります。（ご自宅の場合、特別な控除が受けられる場合もあります）専門家に必ず確認しましょう！
・ローン諸費用	ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。
・その他	引越し費用など。

③譲渡益への税金

お住まいを売却して利益が出た場合には、その利益に対して所得税、住民税がかかるんです。でもご自宅（居住用の資産）をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用できたり、所有してる期間が長いと税率が軽減される特例を選べる場合がありますから、専門家に必ず確認しましょう。

調査・査定
①売却価格の目安	情報誌や新聞・チラシなど近くの事例で確認しましょう。
②売却物件の調査	自分の物件がいくらするのか気になるところです。売る人は高く売りたいし、買う人はできるだけ安く抑えたいのが心情です。不動産会社と相談また、ご自分でもいろいろ調べてみましょう。でも現在の相場や売却を急いでいるのか、ゆっくりなのかタイミングにもよります。不動産会社に調べてもらう際は、売却物件のご購入時のパンフレット、建築確認書、図面など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきましょう。
③無料査定	不動産会社は、売却物件を無料で価格査定してくれますす。また、「とりあえずどのぐらいで売却できるのかを知りたい」「将来の買替のために現在の価格を大まかに知りたい」という方も相談するのもいいかもしれません。売却物件大募集無料
④売り出し価格	売りたい希望価格は不動産会社とよく話し合って決めましょう。

媒介契約

①媒介契約の種類

売却を決断したら、不動産会社との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。これは宅地建物の免許業者と交わします。この契約は３種あります。

媒介契約の種類
ア　専属専任　媒介契約	イ　専任　媒介契約	ウ　一般　媒介契約

ア　専属専任媒介契約

ある特定の不動産会社に売却を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することはできません。不動産会社は、依頼主に対して、1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があるのです。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできないことを知っておきましょう。

イ　専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに売却を依頼する契約です。不動産会社は、依頼主に2週間に1回以上、売却の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできますよ。

ウ　一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

②その違いとは？どっちがいいの？

３種類の契約があることはお分かりいただけたかと思いますが、違いをまとめてみました。

	複数業者との契約	依頼者自ら見つけた相手との取引	指定流通機構への登録義務	業務処理報告義務
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1週間に 1回以上
専任媒介契約	×	○	7営業日以内	2週間に 1回以上
一般媒介契約	○	○	なし	なし

不動産会社としては「専属専任」か「専任」の方が、がんばってくれます。やはり浮気されるのはいやですからね。

購入者探し
①不動産会社の販売活動	会社によって販売力はさまざま。先ほどの媒介契約はこの点も見極めなきゃいけません。
②売却活動の経過報告	売却物件について、どのような媒体を使って営業を行っているかはもちろん、それに対する問い合わせの状況や物件を見学された方の反応など、売却活動に関わる状況の経過報告を定期的な報告を受けましょう。

不動産売買契約

①契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、
まず購入申込書を不動産業者に提出します。
これを受けて不動産業者は、
代金の支払方法や物件の引渡し時期、
付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。
そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。

②不動産売買契約とは

不動産売買契約は、
「不動産売買契約書」を用いて締結されます。
売買契約書は、取引内容や
当事者の権利・義務などを明らかにし、
安全・確実な売買の成立を目的とするものです。

売主・買主の双方が署名捺印し、
買主が手付金を支払って契約が成立します。

不動産売買契約を締結したら、
以後は契約書の記載内容に基づいて
権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると
違約金の支払いが必要になる場合もありますので、
不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

③契約時に用意するもの

お住まいのご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。

ご本人

権利証（買主に提示します）
実印
印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
管理規約書（マンション）
建築確認通知書（検査済証）（建築協定書）
固定資産税納付書
印紙代（売買金額によって異なります）
仲介手数料の半額（別途消費税および地方消費税が必要です）
運転免許証など（ご本人と確認できるもの）

代理人が立ち会う場合

※代理人によって契約を締結することもできます。

委任状（本人の自署と実印を押印したもの）
本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
代理人の実印および印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
代理人の運転免許証など（代理人ご本人と確認できるもの）

代金清算・引き渡し

①その前に引越しを

残代金の受領と物件の引渡しは同時に行なわれます。
したがって、引渡しまでに引越しを済ませておかなければなりません。

引越しが終わったら、電気・ガス・水道など
公共料金の精算を行ないます。
また、マンションなどの場合、
使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきましょう。

②ローンが残っているときは

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、
残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。

③残代金の受領・
物件引渡しの流れ

お住まいのご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、
以下のものが必要です。

（1）登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

（2）残代金の受領

残代金を受け取って、領収書を発行します。

（3）固定資産税などの精算

引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。

（4）関係書類の引渡し

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。

（5）カギの引渡し

お住まいのカギを引渡します。

（6）諸費用の支払い

仲介手数料などの諸費用を支払います。

④残代金の受領時に
用意するもの

権利証（登記済証）
実印
印鑑証明書（3ヶ月以内）
固定資産税納付書
ガス、水道他精算領収書
管理規約、パンフレット、建築確認書など
仲介手数料の残額
登記費用
売却物件のカギ

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